[27期专题]金融危机对商业地产的影响到底有多大？
次级贷危机在今年夏季爆发，住房市场因此被笼罩。然而住宅市场下滑所引发的全球性金融危机似乎并未波及到商业地产市场。商业地产仍旧小心翼翼却坚决地向前发展。
飙马商业地产顾问机构认为，商业地产没有直接被住宅地产拖垮，非常重要的原因是，商业地产的买家和卖家相比住宅地产更具经验，他们有更多的资源和资金来规避金融危机。但是这并不意味着如果全球经济继续陷入低谷，不会对商业地产市场产生影响。
国内商业地产逆市扩张
国内商业地产大鳄SOHO中国公司，近期动作频频，继7月亮相的三里屯SOHO开盘一周便创造了43.5亿元的销售成绩之后，SOHO中国高调宣布，由于原材料价格大幅上涨等主要原因，旗下开发的商业地产项目在今年9月全线提价5%，将产品的商业和写字楼部分销售价格提升到一个新的高度。
消息一经传出，国内商业地产业界哗然。正当人们质疑SOHO中国逆市提价的时候，9月1日，SOHO中国以8.9亿元人民币的价格将中关村一写字楼与商业零售的综合项目收入囊中。
是什么支撑SOHO中国在金融危机阴影重重、房地产市场跌声一片之即仍然放胆前行？究其原因，还在一个"专"字。众所周之，SOHO中国早在几年前便宣布专注商业物业，不再涉足住宅开发。专注而带来专业，专业可以帮助商业地产在金融危机中规避风险。
今年8月，作为国内商业地产龙头之一的万达集团，旗下的重庆万达广场，也传出了每平方米提价200元的消息。
同样利好的还有北京的商业地产项目。三里屯village项目6月亮相，取得不错的租赁成绩。中粮置业在年初成功运作西单大悦城之后，也将其战场转移到京东商业新兴区域--朝阳北路。中粮集团董事长宁高宁透露，天津、沈阳、成都等全国多个城市都在发展大悦城品牌。更多的大悦城商业项目冒出来同时，一个携商业地产项目加速上市的计划正在积极运作。
国内商业地产的逆市上扬与住宅地产的一片冷意形成鲜明对比。一时间国内开发商纷纷转型，舆论争相报道商业地产或成楼市避风港。在金融危机、开发商回款压力加大以及银行开发房贷压缩50%的多重影响下，房地产市场正在经历痛苦的观望期。在这样的背景下，住宅市场率先受到冲击，部分开发商感到了来自市场的压力。但相对而言，商业地产经受的冲击明显很小。
商业地产未受金融危机影响？
住宅地产陷入泥潭，商业地产是否能够持续坚挺？从目前情况来看，商业地产在金融危机之前一直保持着"高投入、高风险"，风险意识较强。然而经历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。住宅地产市场在金融危机爆发、国内紧缩政策影响下，不得不面对无米下锅的残酷局面，在住宅地产深处漩涡时，商业地产并不能独善其身。
最近几个月，美国的金融危机已经逐渐从住宅地产波及到了商业地产，一方面，美国本土商业地产信托陷入金融危机，已经直接波及商业地产。另一方面，随之而带来的美国的商业地产市场整体下滑，租金水平下滑的同时，商业物业的空置率也创新高。一般认为，商业地产在面对金融危机的时候，其市场的稳定性相对会比较好，然而此次的美国房地产业引发的金融危机，深刻的教育了国内市场。而管理层无疑将对住宅地产以及商业地产信贷采取从紧政策，提醒开发商谨慎行动。
国际市场方面，面对不冷不热的经济以及急转直下的股市，国际热钱正在将目标转向商业地产。市场预期更好的商业物业成为了国际热钱的炒作和持有的对象。除了国内SOHO，近期凯雷几十亿狂购京沪优质商业楼宇，京津沪写字楼市场售租市场也传出了逆势上扬等利好消息。9月3日，美国私募巨头黑石与卓越金融共同组建了一家商业资产管理公司，目的是对国内的商业地产项目进行投资、经营、招商及管理，长期持有心态明显。
金融危机时期，不能说商业地产未受影响。目前商业地产市场在宏观环境上已经受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。中国社会科学院10月10日发布的《2008年秋季报告》预测，2008年我国GDP仍将保持10%以上的较快增长。商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。
商业地产将进入平稳发展期
尽管金融危机四面楚歌，但许多国内外机构和私人投资者对北京的商业地产市场充满信心，在奥运会带来的强劲消费力预期和北京持续双位数增长的居民可支配收入共同作用下，众多奢侈品牌或是首次落户北京，或是加速在京拓展市场，市场需求保持增长趋势。
数据显示，今年前3个月北京商业地产的净吸纳量为27万平方米，空置率仅为8.72%，中、高端购物中心仍然维持较高的出租率。2008年第二季度，北京中、高端购物中心首层平均租金为116.71美元/月/平方米，环比攀升8.48%。过去半年内人民币兑美元的不断升值，伴随着商圈和购物中心本身的逐渐成熟以及业态和品牌组合的不断提升，促使租金的美元报价大幅提高。此外，众多新品牌加速进京及由此产生的对优质零售空间的额外需求也刺激租金进一步上扬。总体而言，以中高端购物中心为代表的北京零售物业市场，会在今年下半年内表现乐观。
与商业项目相比，北京的写字楼市场稳步发展。数据显示，2008年1-5月，北京写字楼的销售面积呈上涨态势。其中，写字楼的现房销售面积升至27.5万平方米，同比增长0.7%，并伴有租金价格的稳步上升。尽管目前市场上有许多项目待售，其中一些项目的开发商还面临着资金问题，但是市场的快速发展和对销售价格的较高期望使得销售价格呈持续上升的趋势，导致北京甲级写字楼市场的平均价格在2008年第二季度达到每平方米26，841元的新高。由于市场上只有少量的新供应，北京写字楼市场整体空置率在2008年第二季度达到了五年来的最低点15.22%，环比下降1.39个百分点，同比下降0.97个百分点。写字楼市场表现平稳。
与住宅开发不同，写字楼等商业地产开发更多是受到经济环境影响。特定的需求支撑与保值影响致使写字楼物业，在市场动荡时期显示出了一定的抗跌性。
但是，我们不能忽视商业地产的开发难度以及投资周期都无法与住宅地产相比。鉴于商业地产开发的复杂程度，国内房地产龙头企业很少涉足商业地产开发。但在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作为盛放鸡蛋的第二个竹篮。万达集团、SOHO中国、凯德置地等国内知名开发企业都在商业地产开发方面有所专注，使之与住宅开发形成相互补充抵制风险。纯住宅市场开发已经面临难题，打造复合型房地产产品链将成为"后金融危机"的主流模式。
金融危机继续蔓延，已经对全球的金融业、房地产业产生致命的影响。房屋价格继续下跌，股票贬值，人民陷入贫困，就会紧缩消费，这必然对商业发展带来影响。如果经济衰退继续发展，商业地产将非常可能受到金融危机的传染。部分商业地产项目逆市提价，大举扩张，并不能代表整个商业地产商业一派繁荣。目前商业地产市场已经出现了一些新变化，一些卖家在进行交易时提高了资金预付金的比例。今后等待商业地产的将是一个平稳发展期。 |
发表于 2008-10-27 14:44
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发表于 2008-11-1 19:42
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