[32期专题]2009年房地产行业调控政策展望

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任何事物的发展都是“内因”和“外因”共同作用的结果，且“内因”决定“发展方向”，“外因”改变“发展强度”,房地产市场也不例外。其中，房地产市场的“外因”——最重要的就是“政府政策”。

1、“放松”政策：短期内不改变行业下行趋势

目前房地产市场正处于“交易量萎缩、房价向下调整”的趋势中，这是由于“内因”在起根本性作用。而“内因”各要素尚未发生重大改变。长期看，推动我国房地产市场发展的“内因”——城市化、工业化、人口红利等因素远未停止，因此，中国房地产长期前景依然乐观。短期看，房地产市场“内因”主要是市场的供求情况、居民现时购买力、房价上涨预期以及居民未来收入预期。
（1）供求状况
主要大中城市库存商品房（即已上市可售商品房）大幅增加，即使后期无新盘上市销售，仅消化现有库存就需1-3年的时间。
2008年11月底，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7,084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点，短期许多城市的供过于求情况突出。
（2）居民现时购买力
央行出台政策的着力点依然是鼓励正常的需求：一次置业需求和改善性需求。即使中央政府推出“调整二套房”的政策，也将更多会倾向于对改善性购房需求的刺激，而不会鼓励出于“投机”性的需求。而经过多年尤其是07年的房价上涨，这种正常的购房需求的购买力已经严重不足，而目前多数城市的房价下调幅度还很有限，目前居民现时购买力不足的情况并未有效好转。
（3）房价上涨预期
从地方房地产推出的08、09年住房供应计划可以看出，未来供应量完全可以满足住房需求。同时，房价若再次出现大幅上涨也会让政府所不容。因此，无论从供应角度还是政策层面，居民对房价上涨的预期都将很低。
（4）未来收入预期
全球经济衰退，中国经济下滑，企业盈利能力下降或甚至倒闭，石油/煤炭/有色金属等大宗商品价格大幅调整，股市大幅下挫、财富效应缩水等因素将直接降低居民未来收入增长的预期。
综上所述，房地产市场的决定性因素——“内因”短期难以改变，市场下行的趋势将会继续。当然，“外因”——“政府政策”，将缓减行业下调的深度和速度。政府在意识到房地产行业存在的问题和行业调整对宏观经济的拖累后，果断出台了一系列刺激购房需求的货币和财政政策，在当下“保增长”的宏观背景下，稳定房地产无疑对整个中国经济是有利的。

2、“鼓励”政策：09年地产行业调控政策预测
10月22日，财政部十条出台，标志着对自住住房需求的政策完全放松，未来进一步放松的调控政策包括：
（1）二套房政策和二手房交易政策
取消二套房的首付规定，取消1.1倍利率水平规定；
取消二手房交易的营业税，取消二手房买卖交纳所得税。
（2）放松针对房地产商的调控政策
降低房地产开发35%自有资金的比例限制；
鼓励对开发商的贷款；
取消土地增值税。
（3）一些地方政府会出台力度较大的鼓励购房的政策
购房退个人所得税；
购房入户口；
考虑到房地产市场可能将继续呈现价跌量减的态势，09年行业调控政策的放松将会陆续出台。

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在当前市场疲软背景下，需求者大多采取观望态度，保障性住房挤占商品房用地导致商品房供给下降的效应难以体现，而且，随着目前房地产行业的深入调整，土地价格和商品房价格不断下跌，经济适用房的价格优势也将不在，最近在北京、广州等城市发生的经济适用房弃购现象就是很好的例证。