商业地产销售的新模式 凯旋广场自8月3日在滨城各大媒体上首次亮相以来，已销售商铺1800余个，超过总在售商铺的97%，最高峰时每天选购的市民达500多人，并创下单天成交61套商铺的销售纪录，该项目受追捧程度可见一斑。面对如此辉煌的业绩，凯旋广场并没有停止在销售模式创新上的不懈追求， 10月 18日，凯旋广场将拿出面积从9.92平方米到 41.05平方米不等的100余套商铺在大连富丽华大酒店二楼多功能厅举办隆重的拍卖活动。截止到目前，已经有数百人前来凯旋广场售楼处咨询拍卖的具体流程及内容。
在项目大受消费者认可的同时，其销售模式也让业界耳目一新。凯旋广场缘何有如此大的气魄与胆识探索中国商业房地产商铺群拍卖销售的新模式？为此，记者采访了凯旋广场开发商大连现代城市房地产有限公司的副总郭东。
区域优势铸就经典商铺
郭东认为，其实拍卖是一种全新的营销手段，且透明度高、交易迅速、反应热烈，但所拍的商铺必须具备一定的条件，也就是说产品本身很重要。
凯旋广场处于大连火车站北城市中央批发商圈的核心位置，做批发业态拥有得天独厚的天时、地利、人和。在天时方面，凯旋广场所处的站北批发商圈拥有50多年的批发历史，记载了滨城小商品批发的变迁过程，长时间的积淀使凯旋广场具有了其他地区无可比拟的投资前景和升值潜力；在地利、人和方面，凯旋广场正处于与青泥洼零售商圈的接合部，青泥洼商圈每年高达200亿元的零售商品交易量，为凯旋广场的批发业态提供了强有力补充。凯旋广场坐拥大连城市交通的核心枢纽和城市物流中心双重优势，正面面对火车站北出口，西接已经开通的轻轨总站、长途客运站，既承接了来自青泥洼零售商圈的消费人流，又吸纳了来自火车站、长客总站、公交站和出租车乘降站的人流，形成了大连市最庞大和最稳定的消费客流。
高性价比预留升值空间
在购买商铺时，商铺的性价比无疑是投资者反复权衡的对象。但目前，大连很多商业地产项目在“有钱开发商赚”的思想指引下，不会过多考虑经营业主的生存问题，缺少长期经营意识与准备。商铺定价的核心问题就是如何给商铺留出未来的发展空间，让投资者受益，也就是说只有富商才能安商。
在商铺如何定价这一问题上，凯旋广场的开发商一开始就提出“实实在在给老百姓投资”的口号，超低价位让凯旋广场卓越的性价比凸现。据了解，大部分购铺业主选择凯旋广场，很大程度上源于凯旋广场为商铺预留出了未来的发展空间，目前我市在售的商铺，每平方米价格多在3万元以上，常常让很多怀揣“致富梦”的投资者望而却步。而凯旋广场却把大部分商铺的价位控制在每平方米1.4万至2.5万元左右（按套内面积计算）。如果按照其它商业地产项目以商铺建筑面积为销售单位的通常做法核算，凯旋广场商铺建筑面积价格仅在每平方米7000元到13000元之间。这个价位的商铺，无论在大连的市中心，还是在大连逐渐升温的区域商圈里，也很难觅得。就连即将于10月18日举办的拍卖会上，拍卖商铺的最低拍卖起价也仅为2.27万元/平方米（套内建筑面积），绝对称得上是铺美价廉，高性价比为投资者预留了广阔的升值空间。
精心规划引领发展趋势
其实一个商业项目究竟发展如何，还是要看其开发商为这个项目付出了多少，有没有多为后期经营着想，凯旋广场的热销也是源于有一颗负责任的心。就拿即将要拍卖的商铺群为例，每一个铺位都经过开发商的精心规划，所定位的“主题街”、“专营街”更是符合商铺发展的新趋势，紧跟拍卖的时代步伐，其大受投资者的追捧也是在情理之中了。
有专业人士预测：未来商业房地产的发展趋势必然要淡化商业分布的地域和层次，突出商业的特色和功能。这样，投资专业型的特色商铺一定会成为商业发展的一种趋势。据了解，凯旋广场地下一层中所要拍卖的商铺规划为“特色主题街”，主要业种包括：烟酒糖茶、旅游工艺品、花卉香熏、童装玩具、工艺礼品、钟表眼镜、音响器材、3C产品（数码、手机、电脑）、小家电、图书音像、饰品百货、化妆化洗用品、文体用品、皮鞋皮具、服务业等相关业种。且一层拍卖店铺全部位于16米宽的中央大街两旁，紧靠多部自动扶梯，是整个商场人流最密集、货物运输最方便的地区。采光明亮、视野开阔，是整个商场中最精华的部分；地下二层即将拍卖的商铺规划为“特色专营街”，主要业种包括服装服饰、箱包、针织品、床上用品、服务业（药房、彩扩）等，拍卖店铺同样位于中央大街两侧。这样钻石版商铺，必然具备不可估量的发展前景。
创新理念实现永续繁荣
郭东认为，商业地产开发是由“开发—销售—经营—管理”诸多环节组成的，也是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，因此完成销售仅仅是商业地产的一小部分，后续的经营和管理才是决定一个商业地产项目是否盈利的关键。目前国内许多商业地产项目都存在一个重要问题，那就是产权出售后，无法进行统一管理、统一规划。
为了避免这些弊端，凯旋广场专门提出了“陪同式经营”理念，并采取了对所售商铺实行全程售后两年返租的模式，让投资商所买得的商铺真正实现良性发展，与广大的投资者共赴财富旺路。“陪同式经营”理念具体渗透了三方面内容，即信息流、物流、资金流。凯旋广场将在全国主要批发网点派驻工作人员，及时收集全国各大商品集散地的价格信息和货品供应信息，为业主分享。通过强大的信息服务，最大限度降低凯旋广场业主的进货成本，提高日常批发的采购质量；在物流方面，凯旋广场将与全国大型批发城市和物流集散地物流企业建立物流联盟，为凯旋广场的业主提供高效、便捷的统一物流服务，降低业主的货运成本；同时为了解决投资者最为挠头的资金问题，凯旋广场将安排银行、担保公司、保险公司或其他金融机构到商场内为业主及租户提供各项金融服务，以解决业户流动资金不足的难题，又缓解了压货、资金占用的压力，让他们在短时间内以小博大实现经营规模的快速扩张。
郭东说，虽然为此凯旋广场可能每年要多投入1000—2000万元，但是公司就是希望通过卓有成效的管理让商铺在我们的手中得到增值，进而让每一位业主享受到这种物超所值的回报。 | 
发表于 2007-7-19 15:38
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