当下商业地产的三个观点

一个人的舞台

未来商业地产不会像房地产行业前段时间一样，有政策连续出台，原因有三个方面：

第一，商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上，而商业更多是和国内经济发展息息相关；住宅受政策影响会比较大，若有一个大的政策变化，整体市场可能会出现剧烈波动。而对于商业而言，除非是国家的经济基本面有了问题，人们消费下降了，才会出现影响，继而传导到商业地产。目前，虽然国家对房地产的调控进入纵深，但商业并没有出现很大影响，商业地产也是整个地产行业中受影响最小的。

第二，商业地产可视为地产行业中的一个细分类别，其占总体“地产”市场份额比例相对较小，即使在商业地产高峰供应的近两年，商业地产供应量占整体市场的比例也不足五份之一，而在前些年商业地产供应量不大的阶段，总量比例都占不到总体的十分之一。因此，如果政府即使是想对地产行业进行“救市”的话，也不会对商业地产这一总量不大的细分类别出台重磅政策。

第三，目前国内商业地产供应量总体相对较大，诸多地区级以上城市都出现了阶段性供过于求的状况，供应面积远远超出了零售商开店的需求量，所以可看到各地的招商竞争都十分激烈，在此种情况下，就不会再出台政策去鼓励各地进行大量商业地产开发。

是否现在已有大量商业项目因受大环境影响而停滞

尚未看到太多停滞的项目，但确实因全球金融动荡，使诸多品牌放缓了开店计划，加重了项目的招商压力。同时，商业地产面向的是很多行业，比如餐饮、服装、家电都是商业项目的目标租户类别，而以上的这些行业，目前受影响的程度也是不同的，甚至部分并没有受到根本性影响。比如说餐饮，市场上是以国内商家品牌为主，因此受到的影响不大；而服装行业则是越高端受影响越大，诸多国内品牌受影响较小，对于国内服装品牌而言，在国外品牌开店放缓的当下，反而可能是抢占市场的机会。

目前我们在担任北京两个知名百货项目的独家招商代理，这两个商场以国际大众品牌与国内知名品牌为主，此定位下的这两个商场之销售额目前并没有下降，但是确实是因为促销力度加大了，利润率有所下降，但对他们来讲并不是有本质的影响。

现在大部分购物中心的开发者都是原来的住宅地产开发商，从住宅开发完成积累后进行商业地产投资，这种有较高比例自有资金，且有提前量资金准备的项目不会受太大影响；但有一些商业地产项目是边开发边等住宅销售回款，目前这些项目面临的挑战是非常大的，因为现在住宅市场销售大幅下滑，销售回款已无法按照当初预计来满足商业项目的资金需求。

外资收购物业与国内REITS

2007年之前有很多外资拿着钱想收购商业项目，但是很难找到合适物业，因为他们想要的是已开业，有实际租金回报的，或至少要完成招商的，而当时在建的项目很多，开业的并不多，所以交易量不大；到了2007年之后就有了一些机会，但很快限制性政策也出现了。

国内推行REITS就像北京修地铁一样，是在补课。REITS是迟早都要做的事情，如果没有REITS的开通，就难以解决大量开发运作当中的“出口”与“入口”的问题，国内就很难出现商业地产的专业开发运营商。而商业地产是一个非常专业化的行业，只有积累了大量经验以后，才可能实现高效开发运作，不浪费城市资源。

如果国内没有培养出专业商业地产开发商，只能是让更有经验的外资进入，这些外资的资金来源与退出渠道都是相对通畅的，他们可以持续的进行大规模收购，而让外资大量持有国内重要城市的市中心商业，可能也不是相关管理者愿意看到的。

逆风飞扬

商业地产面向的是很多行业，比如餐饮、服装、家电都是商业项目的目标租户类别，而以上的这些行业，目前受影响的程度也是不同的，甚至部分并没有受到根本性影响。