[第四十三期]浅析上半年商业地产现状 租金税率或将锁定5%

ABC

　　2009年的商业地产扑朔迷离，现状让人担忧，但更多的是期望市场的转暖。而商业用房租金税率的下调或许是个转机。

　　商业地产冷清空置渐显

　　在调查中发现，除了大众关注的住宅市场低迷不振之外，北京商业地产也部分显示出“空置”、“退租”迹象。

　　在北京CBD朝外区域调查中也发现，有大量空置商铺正在招商，情况一样糟糕。

　　“与住宅市场负增长不同，2008年商业地产竣工面积大幅增长，加上不断上升的空置面积，在经济不景气的2009年，北京商业地产将出现过剩。”北京市社科院发布《北京经济发展报告(2008年-2009年)》对此直言不讳。

　　按照原计划，北京2008年新增商业物业面积大约为600万平方米。但是，全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内，全年的新开商业面积不足300万平方米，有近一半商业物业推迟开业。

　　目前北京商业地产的疲软主要表示为三个方面，一是部分业态开店步伐方放缓；二是商户与开发商物业谈判条件在提高；三是部分商业项目推迟开业。

　　由于商业物业持续放量，消费市场萎缩、品牌商开店放缓，北京一些在建或经营不佳的购物中心可能下调租金，但具体降幅尚不确定。

　　租金税率下调或许是个转机

　　北京地税局：商业用房租金税率调整正在研究中；业内盛传将由26%-30%下调至12%。

　　“我们正在研究，研究后会统一发布。”昨日，北京地税局新闻发言人这样回应业内盛传的商业用房租金税率统一调整为12%。自去年12月1日起，北京商业用房租金税率由此前的5%综合税率改为按照新的分税税种征收，总税率达26%-30%。仅两个多月后，该税率可能再次调整。

　　业内盛传租金税率将调整为12%

　　自去年12月以来，市场对“非居住营业用房”的租赁税收就传闻不断。前日，业内盛传北京地税局正在重新核定综合征收税率比例。

　　北京地税局新闻发言人针对租金税再次调整的问题，没有给予明确的回答，但也没有否定，仅表示该政策正在研究中，决定后将会实时发布，至于何时公布则没有透露。有分析人士表示，从地税局的官方回答来看，商业用房租金税率调整已成事实。

　　投资者认为维持在5%比较合适

　　今年1月23日，北京市出台稳定楼市政策，规定个人出租非住房应缴纳的各项税费制定综合征收率。去年12月前，个人出租非住房应缴纳的税费就是按照5%的综合征收率征收；直到去年12月1日，该税费更改为按26%-30%的分税税种进行征收。如果再改成按综合征收率计征，商业用房租金税率可谓一波三折。

　　此前开发商及商铺投资者均认为按25%征收，投资回报难以保证。有开发商认为，如果按12%征收，这是一个折中的标准，开发商和投资者接受起来相对容易一些。

　　也有商铺投资者表示，该标准虽然比去年12月执行的26%-30%标准有所下降，但目前经济形势普遍不景气，部分商铺已经出现退租减租的情况下，维持最初的5%的征收标准比较合适。